بحث بیع در این مقاله می توان به اشخاصی اشاره کرد که در جامعه نیازمند به پول هستند. سرمایه دار حاضر نیست بدون اینکه سودی دریافت کند پولی را به دیگری قرض دهد. لذا برای آن که افراد عمل غیر قانونی از لحاظ شرع انجام ندهند و مرتکب ربا نشوند، یک سری راه کار هایی را اندیشیدند که مهترین آن بیع شرط است.
به عنوان مثال شخصی به پول نیازمند است. به عنوان مثال فردی خانه خود را در مقابل 200 میلیون به دیگری می فروشد و شرط می گذارد پس از یکسال اگر ثمن را برگرداند، معامله فسخ شود و مبیع دوباره به مالک شود. حال در این صورت در طول این مدت مشتری تا زمان فسخ معامله، ملک را به بایع یا فروشنده اجاره می دهد و روزانه یا ماهانه یا سالیانه اجاره دریافت می کند. حال برای اینکه فروشنده دچار ربا نشود، و معامله مشروع باشد، اجاره ای که توسط مشتری دریافت می شود دیگر ربا نیست.
در لغت کلمه بیع به معنی فروش است. کلمه بیع بین مردم به معنای خرید و فروش مراوده می شود. بیع یعنی عقدی که به وسیله آن یکی از طرفین که بایع نامیده می شود عین مالی را در مقابل مال دیگری به طرف مشتری به قصد بیع تملیک می نماید. به طور خلاصه اگر در یک معامله یک طرف پول پرداخت نماید و طرف دیگر مال را در اختیار گیرد به طور قانونی می توان گفت که عقد بیع انجام شده است.
اگر فروشنده در مدت زمان مشخص ثمن معامله را به خریدار پس بدهد، فروشنده می تواند بیع را فسخ نماید. فسخ عقد آثاری را به همراه دارد یکی از آثار آن بیع شرط، انتقال مالکیت به خریدار از زمان عقد است.
یکی از انواع عقد بیع، بیع شرط می باشد که به آن معامله با حق استرداد گفته می شود. در ماده 458 قانون مدنی طرفین می توانند با هم توافق کنند و شرط بزارند که هر گاه فروشنده مال، در مدت معین تمام یا قسمتی از ثمن را به مشتری پس دهد، اختیار فسخ تمام یا بخشی از معامله را دارد.
در این شرط، فروشنده می تواند از امتیاز استفاده کند و شرط استفاده از آن پرداخت ثمن بگذارد. بدین صورت که شخص فروشنده مال را فروخته و در آن شرط می گذارد که اگر در مدت خیار ثمن و قیمت آن مال را به خریدار برگرداند، بتواند عقد را فسخ کند و مبیع را پس بگیرد.
از حیث حقوقی این نوع معامله نوعی سوء استفاده صورت میگیرد به طوری که وام دهنده به صورت صوری ملک وام گیرنده را خریده و در قرارداد شرط می کند که اگر فروشنده ثمن را ظرف مدت معین بپردازد، حق فسخ معامله را خواهد داشت. ارزش وام در مقابل ملک، ناچیز بوده و زمانی که فروشنده در مهلت معین نمی توانست وام را پس داده و معامله را فسخ کند، معامله قطعی و فروشنده ضرر زیادی وارد می شود.
• قصد طرفین و رضایت طرفین
• اهلیت موضوع
• موضوع معین
• مشروعیت جهت معامله
اگر مبیع عین خارجی باشد و با عقد بیع به خریدار منتقل شود و وجود خیار، مانع از انتقال مبیع به مشتری نمیگردد. اگر فروشنده از حق خود استفاده نکند بیع قطعی شده و مالکیت مشتری بر مبیع استقرار می یابد.
زمانی که فروشنده بیع شرط را فسخ کند اثر آن از زمان اعمال فسخ انجام می شود. پس از فسخ بیع منافع حاصله از مبیع از زمان انعقاد عقد تا زمان فسخ متعلق به مشتری می باشد.
مشتری نمی تواند در مبیع حق تصرف داشته باشد و با حق خیار بایع منافات داشته باشد.
اتلاف مبیع
در صورتی که فروشنده مبیع را از بین ببرد یا موجب از بین رفتن آن شود پس از فسخ بیع به مبیع دست پیدا می کند. و در صورتی که آسیب به بیع موجب از بین رفتن ارزش مبیع شود با حق خیار بایع منافات دارد.
تغییر کاربری مبیع
زمانی که فروشنده شرط آن را گذاشته است مبیع را به همان نحوی که فروخته بازگرداند، خریدار نمی تواند در مبیع تصرف داشته باشد و موجب تغییر کاربرد آن شود.
نقل و انتقال مبیع
مبیع مشروط یعنی خریدار حق ندارد مبیع را به دیگری انتقال دهد زیرا مبیع مشروط به وجو خیار برای فروشنده به خریدار منتقل شده است. خریدار با گذاشتن قید حق فسخ مبیع را به شخص دیگری انتقال دهد.
واگذاری منافع مبیع بیش از مدت خیار
مشتری می تواند مبیع را برای مدتی که بایع حق خیار ندارد اجاره دهد و اگر اجاره منافی با خیار بایع باشد بوسیله جعل خیار، بیع باطل خواهد بود.
رهن گذاشتن مبیع
خریدار نباید مبیع را رهن بگذارد زیرا در عقد رهن مالی که به رهن گذاشته می شود در صورت عدم پرداخت دین طلبکار او می تواند عین مرهونه را بفروشد در صورتی که این عمل با حق خیار بایع منافات دارد.
انتقال خیار فسخ
حق خیار در بیع شرط این طور بیان شده است، زمانی که فروشنده فوت کند حق خیار او در بیع شرط به ورثه اش منتقل می شود. ورثه حق فسخ بیع را خواهد داشت.
رد ثمن به معنای ثمن به خریدار است که هر نوع تصرفی که میخواهد در آن انجام دهد. فروشنده می تواند با مراجعه به حاکم قضایی بیع را فسخ کند.
فسخ بیع آثاری دارد از جمله:
• شرط ایجاد خیار فسخ برای فروشنده می باشد
• شرط برای اعمال خیار
• نشانه اعمال فسخ از جانب فروشنده است
• با دادن ثمن عقد خود به خود فسخ می شود
• اگر پس از معامله فروشنده فوت کند حق فسخ وی به ورثه انتقال می باید و تمام تصمیم گیری ها بر عهده وراث می باشد.
• فسخ با استرداد ثمن ممکن است
• این گونه قراردادها در دفترخانه رسمی تنظیم می شود
• اگر خریدار در زمان تعیین شده از دریافت ثمن معامله خودداری کند، فروشنده باید ابتدا اظهارنامه استرداد ثمن به خریدار ارسال نماید
به عنوان مثال فرض کنید مورد معامله یک باغ است و مدت زمان 3 ماه برای فسخ قرارداد و پس دادن ثمن مدت تنظیم می شود. اگر در این مدت تعیین شده باغ محصول دهد این محصولات متعلق به مشتری است. حال اگر فروشنده در ماه اول یا دوم معامله را فسخ کرده باشد اما میوه های روی درختان که در حال چیده شدن هستند، اگر فروشنده فسخ کننده باشد؛ فسخ نسبت به آینده اثر میگذارد و خریدار می تواند آن میوه ها را برای خود برداشت کند.
