کلمه بیع در لغت به معنا و مفعوم خرید و فروش است. این لغت این گونه تعریف می شود: تملیک عین به عوض عموم.
در توضیح این جمله اینطور می توان گفت، زمانی که دو شخص با یکدیگر عقد بیع را منعقد می کنند یکی از آنها متعهد می شود که مالی را در اختیار دیگری قرارداد دهد و فرد مقابل در برابر آن وجهی پرداخت می نماید.
تعهد، رابطه حقوقی است که به موجب آن شخصی در برابر دیگری مکلف به انتقال و تسلیم مال یا انجام کار یا خودداری از انجام کاری می شود خواه سبب آن عقد یا ایقاع یا الزام قهری باشد یا ارادی در تفاوت عقد و تعهد باید گفت که تعهد یک رابطه دینی و شخصی است که بین طلبکار و بدهکار به وجود می آید و به عبارت دیگر تعهد یکی از آثار عقد است. تعهد ممکن است از عقد یا وقایع دیگر به وجود آید. عقد و تعهد از نظر مفهوم و آثار متفاوت هستند و لازمه ای بین آن ها نیست. چون عقد بدون تعهد (مثل ودیعه) و تعهد بدون عقد (انند تعهدات قهری و تعهدات یک طرفه) ممکن است.
در این سند بایع یا فروشنده و خریدار اعلام می نمایند که فروش صورت گرفته است و مالکیت مال به نام خریدار منتقل شده است. با در دست داشتن این سند دیگر فروشنده نمی تواند ادعای مالکیت داشته باشد.
سند بیع انواع مختلفی دارد که در اینجا توضیح می دهیم:
• قولنامه
قولنامه زمانی نوشته می شود که طرفین قرارداد قصد معامله دارند ولی شرایط رسمی و محضری کردن آن فراهم نیست. با نوشتن قولنامه مسئولیتی بر دوش هر یک از طرفین ایجاد می شود که هر یک از طرفین حتما معامله را انجام دهند.
به طور کلی معنای لغوی قولنامه، فروشنده و خریدار متعهد می شوند معامله را با رعایت شرایط ویژه که مورد قبول طرفین است، انجام دهند.
آثار حقوقی قولنامه، قولنامه در دادگاه اعتبار حقوقی دارد و طرفین ملزم به اجرای مفاد آن هستند. همچنین فروشنده طبق تعهد به فروش مالی که در قولنامه می کند، به طور ضمنی حق تصرف مخالف با مفاد تعهد نسبت به خود را ساقط کرده است. بنابراین پس از انعقاد قولنامه نمی تواند آن مال را به شخص دیگری بفروشد و در غیر این صورت متعهدله قرارداد اول حق فسخ دارد.
قولنامه چون یک قرارداد می باشد و این قرارداد برای طرفین، تعهد به انجام اعمالی را در پی دارد بنابراین متعاقدین می‌توانند برای تخلف از تعهدات طرف مقابل که ممکن است در آینده رخ بدهد مبلغی را به عنوان خسارت(وجه التزام) در نظر بگیرند.
انواع وجه التزام: 1) وجه التزام ناشی از عدم انجام تعهد 2) وجه التزام ناشی از تاخیر در انجام تعهد
لازم به ذکر است که وجه التزام چیزی جز خسارت عدم انجام تعهد نیست، منتهی خسارتی که دو طرف درباره میزان آن توافق کرده اند . در ماده ۲۳۰ قانون مدنی شرط مربوط به تادیه وجه التزام را مطرح ساخته است .
بنابراین، طلبکار را نمی توان مجبور کرد که در صورت عدم اجرای تعهد، تنها به گرفتن خسارت اکتفا کند و اصل تعهد را از مدیون نخواهد . به همین جهت است که متعهد له نمی تواند هم خسارت را بخواهد و هم اجرای تعهد اصلی . زیرا، در این مورد، خسارتی که معین شده بدل اصل تعهد است وبه جای آن داده می شود .
1. احراز سمت طرفین قولنامه اعم از مالک و یا نماینده
2. اشراف کامل بر مشخصات کامل و دقیق ملک
3. از تنظیم قولنامه دستی بپرهیزید
4. اخذ کد رهگیری فراموش نشود
5. مهر و امضا بنگاه دار حتما زده شود
6. وجه التزام تعیین شود
• مبایعه نامه
مبایعه نامه سندی است که در طی آن مالی به شخص دیگری فروخته میشود. در تنظیم مبایعه نامه طرفین قرارداد تعهدات خود را در آن ذکر می کنند. در هنگام تنظیم مبایعه نامه باید هر دو طرف قرارداد باید به یه سری نکات دقت لازم را داشته باشند تا بعدا دچار ضرر نشوند.
از فروشنده باید تضمین گرفته شود که در دفترخانه حضور می یابد و مال را به خریدار تسلیم می کند. همچنین خریدار باید قبل از تنظیم سند مبایعه بخش زیاد از پول را به فروشنده پرداخت کند. که این کار خود یکی از تعهدات خریدار نسبت به فروشنده است.
این سند در سال های اخیر مورد استفاده قرار گرفته است؛ زیرا از کلاهبرداری کلاهبرداران جلوگیری می شود و دیگر نمی توانند یک ملک را به چندین نفر بفروشند. به همین دلیل قوه قضاییه تصمیم گرفت با قانون مند نمودن، از این امر جلوگیری کند. برای تنظیم سند تعهد به بیع برای پیش فروش ملک با مدارک لازم به دفتر اسناد رسمی باید مراجعه نمود.
مدارک لازم:
• اصل سند مالکیت
• اصل بنچاق
• اصل مدارک شناسایی
سند تعهد بیع نسبت به سایر اسناد بیع از مزایای بسیار زیادی برخوردار می‌باشد. هنگامی‌که طرفین بیع در دفتر املاک و یا دفتر خرید و فروش اتومبیل نسبت به بستن قرارداد اقدام می‌نمایند و میان خود اسنادی همچون قولنامه و مبایعه‌نامه رد و بدل می‌کنند، در واقع میان خود عهد می‌بندند که مال مورد نظر را مبادله نمایند.
در صورتی که فروشنده خلف وعده نماید و مال را تسلیم نکند، خریدار می‌تواند با استفاده از اسناد غیر رسمی مبایعه‌نامه و یا قولنامه از فروشنده شکایت نماید. اما توجه نمایید که این مسئله مانع کلاهبرداری نمی‌شود و تا هنگامی که سند بیع به صورت رسمی به ثبت نرسد، فروشنده می‌تواند مال را به افراد متعددی بفروشد.
اما به محض اینکه بیع با ثبت سند رسمی انجام شود، دیگر امکان فروش مال مورد نظر به فردی دیگر وجود ندارد. بنابراین مهم‌ترین ویژگی سند تعهد بیع این است که فروش را به ثبت رسمی می‌رساند.
