از آن جهت که عقد بیع از عقود معین و لازم در حقوق مدنی است و به محض ایجاد شرایط لازم‌الاجرایی را برای طرفین قرارداد به وجود می‌آورد؛ در صورت عمل نکردن هر کدام از طرفینبه تعهدات ثبت شده خود در قرارداد قانون با پیش‌بینی برخی مواد و برای جلوگیری از خسارت و زیان دیگری شرایطی را برای فسخ قرارداد در نظر گرفته است.فسخ در لغت به معنی باطل یا نقض کردن و در اصطلاح حقوقی به معنای اختیار بر هم زدن قرارداد است. فسخ‌نامه زمانی که شرکا به صورت همزمان یا به شکل یک جانبه ولی با رعایت اصول قانونی قصد خروج از شراکت را داشته باشند میان آن‌ها تنظیم میشود.
فسخ‌نامه از طریق شروط ضمن عقد و خیارات صورت می‌گیرد و زمانی قابل اجرا است که تمامی مفاد آن مورد قبول دو طرف باشد.زمانی که می‌خواهید قرارداد فسخ‌نامه را تنظیم کنید باید بررسی کنید، ببینید این قرارداد شرایط معامله ایجاد شده صحیح است یا خیر.
نیت و رضایت دو طرف
برای فسخ، اگر طرفین رضایت کامل را نداشته باشند و در زمان بیماری یا بیهوشی و یا مستی انجام گیرد، باطل است.
اهلیت طرفین
متعاملین باید اهلیت داشته باشند. زمانی که اهلیت مشخص شد باید عاقل و بالغ و رشید باشند؛ اگر بالغ و رشید نباشند این معامله باطل است.
موضوع معین
موضوع مورد معامله باید مالیت داشته باشد.
مشروعیت جهت معامله
زمانی که مبایعه‌نامه به ضرر یکی از طرفین باشد و خسارات قابل توجهی داشته باشد، فرد متضرر میتواند با درخواست فسخ بیع به استناد خیارات در قانون مدنی، نسبت به فسخ اقدام نماید.
مطابق ماده 219 ق.م حق فسخ قرارداد یکی از مهم‌ترین حقوقی است که قانون برای طرفین قرارداد قائل است. در قانون مدنی به حقی که شخص برای فسخ معامله دارد خیار فسخ میگویند.
خیار مجلس : هریک از طرفین عقد قرارداد، تا زمانی که مجلس قرارداد منعقد است و متفرق نشده‌اند، اختیار فسخ معامله یا قرارداد را دارند.
خیار حیوان: اگر مبیع حیوان باشد، خریدار این اختیار را دارد که در یک مهلت سه روزه معامله را فسخ کند.
خیار شرط: در این خیار شرط میشود که هر کدام از طرفین معامله یا شخص ثالث اختیار دارند که در یک زمان معین قرارداد را فسخ کنند. اگر زمان شروع خیار مشخص نشده باشد، از تاریخ عقد قرارداد محسوب میشود.
خیار تاخیر ثمن: اگر سه روز از زمان بیع بگذرد و تعهداتی که فروشنده و خریدار نسبت به هم در بیع تنظیم کرده‌اند، عمل نکنند؛ بایع اختیار فسخ دارد.
خیار رویت و تخلف از وصف: اگر خریدار موضوع مورد معامله را ندیده باشد و بخرد، بعد از مشاهده اگر مبیع با توصیفاتی که شنیده بود مطابقت نداشته باشد، مختار است بیع را فسخ یا به همان نحو قبول کند.
خیار غبن: اختیار بر هم زدن معامله که شخص در آن زیان آشکار دیده است. (زمانی که دو طرف معامله می¬کنند و به نوسان قیمت واقعی آن آگاه نبودند در این صورت ممکن است یکی از طرفین ارزان بفروشد یا دیگری گرانتر معامله کند. در این صورت به طرف مغبون میگویند.)
خیار عیب: اگر بعد از معامله مشخص شود که مبیع معیوب بوده، خریدار مختار است معامله را فسخ نماید.
خیار تدلیس: امکان فسخ قرارداد به دلیل فریب یکی از طرفین قرارداد.
خیار تبعض صفقه: زمانی که قرارداد به دو قسمت صحیح و باطل تقسیم شود، ثمن یا قیمت آن بخش باطل از قرارداد به مشتری بازگردانده میشود و مشتری میتواند قسمت صحیح قرارداد را نیز فسخ و ثمن آن را درخواست کند.
خیار تخلف شرط: برابر با شروط مواد 234 الی 245 ق.م اگر یکی از طرفین قرارداد یا هر دو نفر، از شرطی که در قرارداد وجود دارد تخلف کند، در واقع تخلف از شرط رخ داده است.
خیار مایفسد لیوم: هر گاه کالای مورد معامله فاسد شدنی باشد، مانند سبزیجات اگر در کمتر از سه روز فاسد یا قیمتش کمتر شود در این صورت از این خیار استفاده میشود.
خیار رویت و تخلف وصف : اگر طرفین بدون این که مورد معامله را ببیننند و فقط از روی توصیفات آن را خرید و فروش کنند و از روی وصف و تعریف معامله کنند می¬توانند در صورت مشاهده اگر با توصیفات مغایرت داشت قرارداد را فسخ کنند.
فسخ‌نامه یکی از مهم‌ترین قراردادهای قانونی است که به محض فسخ قرارداد تمامی تعهدات میان دو طرف منحل میشود و طرفین هر آن‌چه که از دیگری امتیازی دریافت کرده‌اند را باید پس بدهند. لذا پیشنهاد میشود قراردادی که تمامی مواد و جوانب قانونی لازم را پیش‌بینی کرده، تنظیم و امضا کنید.
توافق طرفین: ضمن عقد قرارداد یک یا هر دو طرف معامله یا شخص ثالثی حق فسخ آن قرارداد را دارند و این حق فسخ می¬تواند به صورت شرطی باشد.
حکم مستقیم قانون: قانون در مواردی که متوجه شود که به یکی از طرفین به طور ناخواسته ضرر وارد می¬شود به طور مستقیم حکم فسخ میدهد.
حال برای شما مثالی از شرایطی که در آن قرارداد فسخ می شود، میزنیم.
فسخ قرارداد پیش فروش ملک چگونه است؟
در صورتی که ساختمان احداث شده با توصیفاتی که در قرارداد ذکر شده بود مطابقت نداشته باشد، در قانون پیش فروش ساختمان به خریدار این اجازه داده می¬شود که قرارداد را فسخ کند و این مقررات با مقررات مدنی متفاوت است.
فسخ قرارداد اجاره ملک چگونه است؟
توسط مستاجر: اگر معلوم شود که ملک اجاره¬ای معیوب بوده، مستاجر می¬تواند فسخ کند ولی اگر موجر رفع عیب کند، مستاجر حق فسخ ندارد.
توسط موجر: اگر چهار ماه از مهلت پرداخت اجاره بها ملک بگذرد و مستاجر پرداخت نکند، موجر حق دارد از طریق مراجع قضایی حکم تخلیه بگیرد.
در فسخ قرارداد امکان مطالبه خسارت برای هر یک از طرفین وجود دارد و هر کدام که بخواهند می¬توانند این کار را انجام دهند.
اگر طرفین قرارداد با یکدیگر توافق نمایند، امکان فسخ قرارداد اجاره تا قبل از تاریخ انقضا، امکان پذیر است. در غیر این صورت طرفین باید متعهد و پایبند به ادامه آن تا پایان انقضا قرارداد باشند.
در صورتی که موجر ملک، مالکیت ملک را به شخص دیگری واگذار کند قرارداد اجاره فسخ نمیشود و معتبر باقی میماند.
