خانه » بلاگ » قرارداد اجاره واحد روی زمین اوقافی
قرارداد اجاره واحد روی زمین اوقافی

قرارداد اجاره واحد روی زمین اوقافی

قرارداد اجاره واحد روی زمین اوقافی

قرارداد اجاره واحد روی زمین اوقافی 2_221120150256.jpg

حتما تا به حال اصظلاح ملک وقفی یا زمین اوقاف به گوشتان خورده است. به ویژه زمانی که قصد خرید خانه یا ملکی را دارید، میپرسید این ملک اوقاف است یا نه؟ اگر قصد خرید این گونه ملک را دارید بهتر است تا پایان این مقاله همراه ما باشید.

ملک اوقافی چیست؟

این گونه املاک در ابتدا متعلق به شخص بوده؛ زمانی که شخص تصمیم به وقف دارایی و املاک خود می کند، سازمان امور خیریه و اوقاف املاک را با اقساط 99 ساله به اشخاص دیگر واگذار می کند. و افرادی که این گونه املاک را خریداری می کنند باید سالیانه مبلغی را به سازمان اوقاف بپردازند.
در این گونه معاملات در اصل خریدار مالک آن ملک نیست و به صورت مستقل نمی تواند برای خرید و فروش یا ساخت و ساز تصمیم گیری کند. اما در اینجا باید یادآوری شود که ذهنیت بیشتر عموم افراد که ملک اوقافی سند ندارد، اشتباه است. این املاک مانند املاک شخصی دارای سند هستند اما با تفاوت این که اسمی از خریدار در آن نوشته نمی شود.
ملک اوقافی دارای سند اعیان و اجاره نامه عرصه ملک موقوفه است. در واقع خریدار فقط مالک اعیان آن است و حق مالکیتی بر عرصه آن ندارد. خریدار باید تا پایان 99 سال، هر سال مبلغی را به سازمان بپردازد. پس از گذشت 99 سال و پرداخت اجاره ملک، سازمان اوقاف درباره اجاره مجدد تصمیم می گیرد.
یکی از تفاوت سند ملکی با سند اوقاف به درصد ارزش آن است. سند ملک شخصی حدود 20 درصد بیشتر ارزش دارد. از دیگر تفاوت های آن، سند ملکی در اداره ثبت اسناد رسمی و املاک صادر می شود و خرید و فروش یا اجاره آن در دفاتر اسناد یا املاک انجام می گیرد در صورتی که سند اوقاف در سازمان اوقاف تنظیم می شود و به صورت دست نویس تحویل خریدار یا مستاجر می گردد.

چگونه می توان ملک وقفی را تشخیص داد؟

اولین راه برای تشخیص دادن، پرس و جو از اهالی آن محل است. معمولا افراد و مشاورین املاک آن منطقه اطلاع دارند. دومین راه تشخیص، با مراجعه به سازمان اوقاف می توان تا حدودی متوجه شد.
سومین راه که مهم ترین و قطعی ترین راه حل است، مطالعه و دقت به سند ملک است. اکثر افراد در هنگام معامله به این نکته کمتر توجه می کنند. برای تشخیص اوقافی بودن ملک روی سند را نگاه کنید، همچنین داخل سند نوشته شده است شش دانگ اعیان. در صورتی که در سند شخصی نوشته شده شش دانگ عرصه و عیان.  

نکات حقوقی

•    هنگام خرید و فروش ملک، همه بدهی های ملک به سازمان اوقاف باید پرداخت شده باشد و استعلام گرفته شود
•    در هنگام نوشتن مبایعه نامه حتما باید ذکر شود که خریدار از اوقافی بودن ملک آگاه است
•    تا زمان هنگام تنظیم سند اجاره نامه باید به خریدار منتقل شود
•    در سند ملک عبارت شش دانگ اعیان باید ذکر شود

اجاره زمین اوقاف

اگر بخواهیم تعریف ساده ای برای زمین اوقافی داشته باشیم؛ باید بگوییم که مالک آن زمین را به امور خیریه وقف کرده است  و درحال حاضر این زمین تحت تسلط و اداره اوقاف و خیریه می باشد.
 هرگونه خرید و فروش یا اجاره باید زیر نظر اداره اوقاف انجام گیرد. اشخاصی که قصد اجاره این گونه املاک را دارند با توجه دشته باشند اگر این ملک به فروش برسد یا اجاره داده شود، مالک فقط در اعیان اختیار دارد و در خصوص عرصه هیچ اختیاری ندارد.

شرایط اجاره ملک موقوفه

در خصوص اجاره املاک موقوفه، تخت شرایط خاصی اجاره داده می شود. گاه برای ایجاد درآمد برای موقوفه، و در جهت افزایش درآمد و صرف آن برای نیت واقف، نیاز به اجاره دادن بخشی از ملک است. اما اگر چنین عملی با نیت واقف متعذر گردد، نباید موقوفه را اجاره داد.
گاه ممکن است واقف در وقف نامه شرایط خاصی را در خصوص اجاره موقوفه بیان کرده است. در این حالت متولی نمی تواند خلاف آن شرایط عمل کند. ( متولی نماینده وقف می باشد) – گاها متولی به صلاح دید زمین موقوفه تصمیم می گیرد بخشی یا عین آن را اجاره دهد؛ که در اینجا نقش متولی موجر شناخته می شود. اما اگر طبق شرطی که در وقف نامه آمده باشد، ممکن متولی هم موجر و مستاجر باشد؛ ولی صحیح نیست.

اجاره بها موقوفه

1.    زمانی که قوانین روابط موجر و مستاجر رعایت نشده است و یا درصد شاخص از طرف بانک مرکزی اعلام نگردیده است، اجاره عادله که توسط وزارت امور اقتصاد و دارایی تعیین شده است، استفاده می شود. که شامل 8 درصد ارزش معاملاتی عرصه و 10 درصد ارزش معاملاتی اعیانی می باشد.
2.    نحوه روابط موجر و مستاجر طبق مصوبه 1356 براساس اجاره بها قبلی است و احتساب شاخص کل بهای کالا و خدمات مصرفی که توسط بانک مرکزی منتشر می شود
3.    در خصوص املاک مزروعی شهری و روستایی میزان اجاره عادله توسط کارشناس تعیین می شود

اجاره ملک وقفی پس از ابطال سند مالکیت

زمانی که ملک وقفی قابل اجاره باشد و متصرف تقاضای اجاره کند، قرارداد اجاره با متصرف موقوفه تنظیم می شود. پس از ابطال متولی یا سازمان اوقاف برای تنظیم سند جدید اجاره از متصرف دعوت می کنند؛ متصرف اگر ظرف مدت 30 روز مراجعه نکند، وی خلع ید می شود و مال موقوفه به صلاح دید فقهی به داوطلبان دیگر اجاره داده می شود.
همچنین اگر در خصوص میزان حقوق مکتسب گذشته بین او و اداره اوقاف یا متولی اختلافی وجود داشته باشد، از طریق داد و مراجغ قضایی پیگیری می شود.

تخلیه ملک اوقافی

در خصوص تخلیه ملک اوقافی طبق قانون مصوب شده 1376، باید بدون نیاز به دادخواست دادگاهی باشد و فقط به عنوان یک درخواست کتبی تقدیم و ارجاع داده شود؛ اما چنانچه قرارداد بدون رعایت شرایط مذکور تنظیم شده باشد و امکان استفاده از تسهیلات درج شده در قانون موجر و مستاجر رعایت نشده است، به ناچار میبایست دادخواست ارائه شود.
•    مدت زمان اجاره نباید بیشتر از 10 سال باشد
•    خسارت های احتمالی به عهده مستاجر است
•    از مستاجر باید وثیقه یا ضامن معتبر ارائه شود
•    حق واگذاری ملک توسط مستاجر به جز موافقت کتبی موجر امکان پذیر نیست
•    قرارداد اجاره باید کاملا رسمی تنظیم شود

 

 

 

نوشته شده در 1400/10/11 - 18:36:57
دیدگاه ها
هیچ دیدگاهی برای این مطلب ارسال نشده است!
دیدگاه خود را با ما به اشتراک بگذارید و سوال های خود را بپرسید.
قرارداد نویس
آدرس: بلوار شهید صدوقی
تلفن: 02538838450
ایمیل: [email protected]
کلیه حقوق این وبسایت متعلق به قراردادنویس می باشد. ©