خانه » بلاگ » قرارداد پیش فروش ملک
قرارداد پیش فروش ملک

قرارداد پیش فروش ملک

قرارداد پیش فروش ملک

قرارداد پیش فروش

تعریف پیش فروش

پیش فروش به معنی پیش از به فروش رساندن است. در گذشته استراتژی اقتصادی فروشندگان کالا، فروش آن چه که تولید شده است بود ولی به مرور زمان و برای کاهش کمبود کالا و رفع نیاز مشتریان، پیش فروش کردن محصولاتی که هنوز تولید نشده در دستور کار شرکت ها قرار گرفت. پیش فروش بیشتر در حوزه املاک استفاده می شود. پیش فروش ملک یعنی پیش از کامل و ساخته شدن، خریداری شود.
در قرارداد پیش فروش ملک، همان‌ طور که از اسم آن پیدا است،‌ واحد مسکونی پیش از رسیدن به مرحله ی آماده شدن برای فروش، از سوی سازنده حقیقی یا حقوقی به فروش می‌رسد. به عبارت دیگر، ملک مورد نظر پیش از آن که قابل سکونت شود، به فروش می‌رسد.

از مواردی که باید در این قرارداد توجه ویژه ای شود، صحت مشخصات طرفین معامله است. باید تمامی مشخصات افراد از قبیل نام، تاریخ تولد، شماره شناسنامه، نشانی و شماره تماس را بررسی کرده و از صحت آن اطمینان پیدا کرد.

برای مثال در قرارداد پیش فروش ملک، مشاوران املاک مدارک کامل فروشنده را باید دقیق مطالعه کرده و مطابقت دهند. این مدارک شامل سند ملک، آدرس ملک، مساحت، طبقه، واحد، اشتراک آب، برق، گاز، پارکینگ، انباری و محل ساخت ساختمان و نحوه ی تقسیم ملک کاملا محرز باشد. قرارداد پیش فروش از نوع عقد نامعین محسوب می‌شود. عقد نامعین، عقدی است که قانون شکل و عنوان خاصی برای آن ها در نظر نگرفته اما در عین حال باید از شرایط عمومی صحت معاملات پیروی کند.

قرارداد پیش فروش آپارتمان

 طبق قانون 25 ماده ای مصوب مجلس شورای اسلامی در سال 1389 پس از صدور پروانه ساختمانی از سوی شهرداری، برای هر واحد شناسنامه فنی مستقل تهیه و در آن مشخصات کامل و متعلقات هر واحد تکمیل شده، دقیقا ذکر می شود.
فروشنده پس از اخذ مجوز انتشار آگهی پیش فروش ملک، شروع به تبلیغ در روزنامه و سایت های اطلاع رسانی می کند. تنظیم قرارداد پیش فروش باید در دفاتر رسمی انجام شود.

انتقال قرارداد پیش فروش ملک:

یکی از راه هایی مرسوم که اشخاص می توانند به تملک مالی برسند، سرمایه گذاری در املاک می باشد. گاه ممکن است محصول این سرمایه گذاری موجود باشد و گاه ممکن است در آینده به ثمر رسد. پیش خرید ملک نیز نوعی سرمایه گذاری سودمند محسوب می شود.
اما گاها موقعیتی ایجاد می شود که شخص سرمایه گذار مجبور به فروش فیش پیش خرید ملک یا انتقال قرارداد پیش فروش می باشد، در چنین شرایطی باید تمام جوانب موضوع و قوانین فروش ملک را بدانید و در قرارداد احتمالی پیش بینی کنید.

شرط اصلی انتقال قرارداد پیش فروش بدین صورت می باشد:

1. انتقال قرارداد پیش فروشنده

زمانی که شخص فروشنده تصمیم به فروش می گیرد، باید رضایت خریداران و رضایت نامه کتبی پیش خریداران را داشته باشد. شخص سوم هیچ گونه مسئولیتی در برابر پیش خریداران ندارد و تمام مسئولیت و وظایف بر عهده پیش فروشنده می باشد.

2. انتقال قرارداد پیش خریدار

زمانی که شخص پیش خریدار بخواهد به شخص دیگری واگذار کند باید رضایت شخص پیش فروشنده را داشته باشد.

مزایای پیش خرید برای شخص خریدار:

•    خریدار در زمان تکمیل نشدن پروژه و تحویل داده نشدن، ملک را ارزان تر می خرد وی پس از تکمیل و تحویل زمانی که بازار در شرایط یکسان قرار گیرد، خریدار می تواند ملک را به مبغلی بیشتر از زمانه خرید، بفروشد.
•    در ملک هایی که آماده به فروش می رسد، خریدار قیمت معامله شده در قرارداد را طی توافق حداکثر تا 2 ماه پرداخت می کند ولی در قراردادهای پیش فروش، مبلغ معامله معمولا به صورت مرحله ای و در طی تکمیل خانه پرداخت می گردد.
•    در زمان پیش فروش، خریدار می تواند ملک را طبق سلیقه خود طراحی و دکوراسیون کند.
•    در ساختمان های آماده، خریدار فقط می تواند تجهیزات رو کار را مشاهده کند ولی در خرید پیش فروش، خریدار از تجهیزات و مصالح و کیفیت کار مطلع می باشد.

معایب پیش خرید برای شخص خریدار چیست:

•    ممکن است ملک به موقع تحویل داده نشود.
•    مصالح ممکن است به دلیل برخی مسائل پروژه نیمه تمام باقی بماند.
•    امکان دارد در این پروژه های پیش فروش کلاهبرداری صورت بگیرد.
•    ممکن است درصورت عدم مجوز پایان کار و خلافی این هزینه ها برعهده خریدار بیفتد.

 موارد قانونی جهت ثبت در قرارداد پیش فروش:

•    اسم و مشخصات طرفین اعم از حقیقی و حقوقی
•    پلاک و مشخصات ثبتی
•    امکانات مشخصات فنی و ساختمانی واحد از قبیل موقعیت، کاربری و مساحت کل محوطه و زیربنا، تعداد طبقات
•    و کل واحدها، نما، نوع مصالح ساختمانی،
•    سیستم گرمایش و سرمایش و قطعات مشترک و سایر موارد مندرج در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد یا عرفا در قیمت ارزیابی می شوند.
•    امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت اعیانی، تعداد اتاق‌ها، شماره طبقه، شماره واحد، توقف گاه (پارکینگ) و انباری ثبت می شوند.
•    ثمن معامله ( نحوه پرداخت اقساط)
•    شماره قبوض اقساط پرداختی
•    زمان تحویل واحد و زمان دقیق سند قطعی

مواردی که در تنظیم قرارداد مهم است:

1.    مشخصات طرفین: برای تنظیم قرارداد می بایست مشخصات طرفین از جمله نام، تاریخ تولد و... نوشته شود.
2.    مورد معامله: باید به طور کامل اطلاعات و جزئیات ملک مذکور اعم از مساحت، واحد، شماره ثبت ملکی و... ثبت گردد.
3.    مشخصات ملک: در قسمت مشخصات ملک اطلاعات داخلی ملک مانند دستگیره، رنگ، شیرآلات و.... باید ثبت شود.
4.    مشخصات فنی ملک: در این قسمت مشخصات فنی و کاربردی ملک مثل سیستم گرمایشی و سرمایشی، زیربنا، نمای ساختمان و...بررسی و ذکر می شود. چنانچه ملک مذکور هر یک از این شرایط را نداشته باشد مبلغ آن در قرارداد کم یا خریدار می تواند قرارداد را فسخ کند.
5.    بهای ملک: چگونگی مبلغ پرداخت ملک موضوعی است که در قرارداد به طور کامل با جزئیات ذکر می شود. این که پرداخت آن به صورت اقساط، چک یا نقد باشد. مراحل و بازه های زمانی پرداخت نیز باید دقیقا مشخص شود.
6.    سند وکالت نامه ای یا رسمی: تعهد تنظیم سند یکی از نکته های مهمی است که در پیش فروش باید به آن توجه کرد.
7.    تاریخ تحویل ملک: تاریخ تحویل ملک یکی از شروط مهمی است که فروشنده آن را تضمین می کند. یکی تضمین مناسب برای به اجرا درآوردن ضمانت، طبق قیمت اجاره ملک این است که خسارت تعیین شود.
8.    مساحت: زمانی که مساحت هر واحد طبق نظر کارشناس تعیین می گردد، اگر مساحت آن در هنگام محاسبه 5 درصد کمتر یا 5 درصد بیشتر باشد، خریدار می تواند قرارداد را فسخ یا مبلغ ما به التفاوت را پرداخت کند.
9.    بیمه: اگر خسارت بیشتر از قیمت پرداختی بیمه شده باشد، فروشنده ضامن مابه التفاوت است و می بایست خسارات را پرداخت نماید.
10.    معرفی داور: داور به معنی حل کننده اختلاف در بحث قرارداد فروشنده و خریدار است. اگر زمانی طرفین نتوانند مشکلات را حل کنند، می توانند از کارشناسان رسمی دادگستری کمک بگیرند.
11.    انتقال سند: پس از این که ساختمان توسط مهندس ناظر تایید شد، پیش خریدار این حق را دارد که با مدارک در یکی از دفاتر اسناد رسمی برای تقاضای انتقال سند حاضر شود.

نکته: باید مشخص شود که شخص فروشنده چه میزان سهمی از این ملک را دارد و همچنین این ملک مشکل قانونی برای فروش نداشته باشد. برخی خریداران با بی توجهی دچار مشکل شده اند. بهتر است پیش بستن قرارداد به دفاتر اسناد رسمی مراجعه نمود و با ارائه پلاک ثبتی استعلام آخرین مالک ملک و وضعیت ممنوع المعامله نبودن ملک را گرفت.
اگر قصد خرید یا فروش ملک پیش فروشی را دارید، با توجه به تعهدات قانونی که  پس از امضای قرارداد برای شما ایجاد می شود و با توجه به این که این قرارداد یکی از مشکل زاترین قراردادهای فعلی است، شما به یک قرارداد حقوقی که تمامی جوانب قانونی را پیش بینی کرده باشد، احتیاج دارید که قرارداد تنظیم شده در سایت ما این ویژگی ها را داراست.

 

 

نوشته شده در 1400/10/19 - 12:00:46
دیدگاه ها
هیچ دیدگاهی برای این مطلب ارسال نشده است!
دیدگاه خود را با ما به اشتراک بگذارید و سوال های خود را بپرسید.
قرارداد نویس
آدرس: بلوار شهید صدوقی
تلفن: 02538838450
ایمیل: [email protected]
کلیه حقوق این وبسایت متعلق به قراردادنویس می باشد. ©