همانطور که در مقاله های گذشته به قرارداد اجاره نامه ملک اشاره شده بود؛ به شخصی که اجاره دهنده است موجر می گویند، و همچنین به شخصی که اجاره کننده است، مستاجر می گویند. به طور کلی قرارداد اجاره به قراردادی گفته می شود که مالک به دلیل عدم استفاده از ملک خود ترجیح می دهد در مقابل دریافت مبلغی ملک را به مستاجر واگذار کند.
اما در اینجا می خواهیم درباره قرارداد اجاره اداری اشاره ای داشته باشیم. در واقغ بهتر است اول از این سوال شروع کنیم؛ این قرارداد بیشتر به درد چه افرادی می خورد؟ در پاسخ به این سوال باید بگوییم افرادی که صاحبان مشاغل هستند و ملک شخصی برای شروع فعالیت خود ندارند ولی از سرمایه خوبی برخوردار هستند، طرفداران این قرارداد هستند.
با تنظیم این قرارداد رابطه ای که میان شما و صاحب ملک است به خوبی مشخص می شود. و باعث می شود که در آینده از بروز هرگونه مشکل و اختلافات جلوگیری شود.
قوانینی که در مورد ملک تجاری یا اداری وجود دارد اگر رعایت نشود ممکن است موجر یا مستاجر را دچار مشکلات کند. اگر مستاجر در زمان فعالیت کار غیر قانونی در آن ملک انجام دهد و باعث شود فعالیت او منقضی شود باعث بسته شدن ملک گردد، ملک دچار مشکلات منحصر به فردی می شود و مستاجر تا اتمام قرارداد خود نمی تواند اجرت المثل خود را دریافت کند.
قرارداد باید به طور مشخص و به صراحت به یک شخص حقیقی یا حقوقی نوشته شود یعنی می تواند یک فرد حقیقی باشد که نماینده یک شرکت باشد که از طرف یک شرکت حقوقی قرارداد را تنظیم و امضا می کند.
قرارداد اجاره ملک اداری چندان تفاوتی با اجاره ملک به شخص حقیقی ندارد فقط باید قیل از بسته شدن قرارداد در خصوص مباحث مالیات و تعهدات مستاجر با مدیر عامل صحبت شود و به توافقات لازم رسد.
1. حتما توجه داشته باشید در هنگام امضا قرارداد اصل سند مالکیت ملک را مشاهده کنید
2. اگر هر یک از طرفین وکالت نامه داشتن، باید به طور دقیق مطالعه و از حدود اختیارات فرد مطلع شوید
3. تمام تجهیزاتی که تحویل داده می شود اعم از میز، مبلمان، و غیره تمامی باید در متن قرارداد ذکر گردد
4. در متن قرارداد باید ذکر شود نوع کاربری ملک صرفا برای چه ارگانی اجاره داده می شود
5. نام و مشخصات کامل مستاجر که اغلب رئیس شرکت نوشته می شود و مشخصات اجاره دهنده که مالک ملک است باید به طور دقیق ذکر شود
منظور از شرایط فورس ماژور یعنی هر حادثه ای که غیر قابل پیش بینی بوده و باعث شده طرف مقابل تعهد خود را از بین ببرد. اما در قراردادهای اجاره اداری متاسفانه زیاد مورد توجه قرار نمی گیرد.
براساس این بند اگر مستاجر قادر به پرداخت اجاره بها نباشد، موظف است طی مدت 60 روز ملک را تحویل دهد و دین اجاره های پرداخت نشده را پرداخت نماید.
همچنین اگر خسارتی غیر قابل جبران و غیر قابل استفاده برای ملک اتفاق افتد؛ قرارداد خود به خود فسخ می شود. چنانچه خسارت جزئی باشد مستاجر موظف است خسارت را پرداخت یا از اجاره بها کسر گردد.
در اینجا می خواهیم به برخی از تفاوت های این دو قرارداد اشاره کنیم:
• در قرارداد ملک تجاری حق و مالکیت سرقفلی ملک به مستاجر داده می شود.
• ملک اداری برخلاف مغازه و فروشگاه مورد خرید و فروش قرار نمی گیرد، در صورتی که بحث خرید و فروش به میان باشد ادارات به عنوان دفتر فروش مورد استفاده قرار می گیرند.
• ملک تجاری دارای سند و کاربری تجاری می باشد در حالی که ملک اداری دارای کاربری و سند اداری است
• در این قرارداد موجر متعهد می شود طبق قرار تعیین شده ملک را در اختیار مستاجر قرار دهد
• تعمیرات اساسی و کلی عین مستاجره طبق عرف بر عهده موجر می باشد
• هزینه های مصرفی مانند آب، برق و... در مدت مزبور به عهده مستاجر می باشد
• هزینه های جزئی و مخارج برای رفاه و استفاده بهینه، برعهده مستاجر می باشد
• مستاجر باید متعهد گردد در پایان زمان قرارداد ملک را سالم و بدون وارد کردن هیچ خسارتی به موجر تحویل دهد
• مالیات و عوارض قانونی به عهده موجر می باشد. مستاجر پرداخت می نماید و با ارائه سند از مطالبات کسر می شود
• بیمه ساختمان طبق عرف بر عهده موجر می باشد. مستاجر پرداخت می نماید و با ارائه سند از مطالبات کسر می شود
• مستاجر حق واگذاری ملک و انتقال اجاره را به غیر، تحت هیچ عنوان اعم از وکالت، هبه، صلح، مشارکت و... را ندارد. در صورت تخلف موجر حق فسخ دارد.
• ملک مورد اجاره صرفا برای استفاده اداری اجاره داده شده است
ساختار ساختمان های ملک اداری معمولا به صورت آپارتمان می باشد که به صورت رسمی با مجوز شهرداری دفاتر اداری راه اندازی می شود. این ملک دارای سند اداری می باشد و که حق نصب تابلو نیز به آن ها داده می شود. همچنین قیمت این نوع ملک ها نسبت به املاک مسکونی از قیمت بالاتری برخوردار هستند.
در بعضی شرایط امکان دارد که یک ملک مسکونی در خیابان های پر رفت و آمد قرار دارد و دارای سند مسکونی می باشد؛ این گونه املاک با توجه به شرایط موقعیتی که دارند، با تنظیم قرارداد اجاره ملک اداری می توان از آن ها استفاده اداری کرد.
اجاره اماکن اداری یکی از قراردادهای مهم می باشد. اگر نکاتی که در مقاله گفته شد و تنظیم قرارداد به صورت قانونی باشد هیچ مشکلی برای موجر و مستاجر پیش نمی آید.
در این قرارداد همانند قراردادهای اجاره، همه چیز طبق توافقات طرفین بین موجر و مستاجر تعیین می شود. اگر شغل شما مشاور املاک است حتما به این نکته توجه داشته باشید که مالک و مستاجر قبل از امضای قرارداد بندهای تحریر شده را با دقت و کامل مطالعه کنند تا اگر هر یک از طرفین دچار مشکل بودند تا قبل از امضا مشخص شود.
