مطمئنا در دنیای پر تلاطم امروزی، یکی از موضوعاتی که می تواند جوامع بشری را از اختلافات شخصی و جمعی در امان بدارد، «آشنایی با حقوق متقابل افراد با یکدیگر و قانون» است که مهمترین اثر این آشنایی و آگاهی را می توان در پیشگیری از وقوع بسیاری از مشکلات حقوقی دانست؛ بنابراین، امروز تلاش داریم تا موضوع «پارکینگ آپارتمان» را بررسی کنیم. در این مقاله به بررسی تقسیم پارکینگ بین ساکنین بررسی می کنیم.
در معاملات خرید و فروش ساختمان، پارکینگ آپارتمان و انباری در صورت وجود جزء لاینفک ساختمان هستند، هرچند فروشندگان و سازندگان مجتمع های مسکونی و ساختمانی با توافق این حق را از برخی خریداران واحدهای مسکونی سلب می نمایند که این موضوع در برخی از موارد آغازگر مشکلات زیادی در ساختمان خواهد بود.
یکی از اختلافاتی که در زمان اتمام کار مشارکت در ساخت به آن بر می خوریم تقسیم پارکینگ و انباری بین مالک یا مالکین با سازنده می باشد.
بهتر است قبل تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت همه جوانب کار را بررسی کنیم و در قرارداد تمامی آنها را ذکر کنیم، اما برخی مسائل را نمی توان در ابتدای قرارداد عنوان کرد. همانند تقسیم پارکینگ ها و انباری ها، چون هنوز نقشه ی تایید شده ای نداریم که در آن جانمایی پارکینگ ها و انباری ها مشخص شده باشد.
در ابتدا باید گفت که تقسیم پارکینگ به دو صورت انجام می شود. روش اول، تعلق اختصاصی نام دارد. بدین معنی که برای مثال انباری، با تعیین موقعیت و مساحت آن، محل دقیق آن در صورت مجلس تفکیکی و سند رسمی قید می شود و در حقیقت ملک اختصاصی مالک آپارتمان به حساب می آید.
روش دوم تعلق پارکینگ به هر واحد به طور مشاع است. بدین معنی که پارکینگ ها در صورت مجلس تفکیکی، واحد هایی که می توانند به صورت مشاع از پارکینگ ساختمان استفاده کنند؛ نام برده می شوند.
می توانید انتخاب پارکینگ و انباری ها را در همان اوایل قرارداد مشارکت در ساخت انجام دهید. در قرارداد بندی قرار می دهیم که بعد از مراحل دریافت دستور نقشه و تایید نقشه اجرایی توسط شهرداری صورت جلسه ای بنویسید و طبق نقشه پارکینگ ها را انتخاب نمایید. بهتر است انتخاب پارکینگ و انباری ها در همین مرحله انجام شود و آن را موکول به اتمام عملیات ساختمانی و تنظیم تقسیم نامه نکنید.
واحدهایی که پارکینگ مشاع بهشان تعلق گرفته، می توانند برای آن که از بی نظمی و اعتراض بقیه ساکنین جلوگیری شود؛ محل معینی را به طور موقت، هر یک از ساکنین به خود اختصاص دهد و پس از تمام شدن مدت تعیین شده برای آن که عدالت برای همه رعایت شود، آن را با واحد دیگری تعویض کنند.
همچنین باید به این نکته توجه داشته باشید که شما فقط اختیار انتخاب پارکینگ را دارید، یعنی مالک نمی تواند برای داشتن یا نداشتن پارکینگ انتخابی داشته باشد. برای شماره گذاری پارکینگ، توسط نماینده ای از سازمان ثبت انجام می شود. روند کار هم بدین صورت است که، از بالاترین طبقه آپارتمان، پلاک گذاری شروع می شود و به پایین ترین نقطه آپارتمان، واگذاری پارکینگ انجام می شود.
یادتان باشد که قانون تملک آپارتمان‌ها، مالکیت در آپارتمان‌ها را به دو قسمت اختصاصی و مشترک تقسیم می‌کند: اول قسمت‌های اختصاصی یک ساختمان که برای هر مالک در سند مالکیتاش مشخص می‌شود. در آییننامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها، در ماده 1آمده است: (قسمت‌هایی از بنا اختصاصی است که عرفاً برای استفاده انحصاری مالک معینی یا قائم مقام او اختصاص یافته باشد)
در واقع قسمت‌های اختصاصی ساختمان، واحدهای جداگانه ساختمان همراه سایر متعلقات مانند پارکینگ و انباری و … است که متراژ و جزییات آن نیز دقیق در سند مالکیت ذکر شده است.
در بخش دوم قسمت‌هایی از ساختمان قرار دارد که با سایر اهالی مشترک است. این بخش را در حقوق مشاعات می‌نامند. طبق ماده 2 قانون تملک آپارتمان‌ها، قسمت‌های مشترک آپارتمان، قسمت‌هایی از ساختمان است که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل است و به تمام مالکان به نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق می‌گیرد.
به طور کلی قسمت‌هایی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده است یا در اسناد مالکیت ملک، اختصاص به یک یا چند نفر از مالکان ندارد، از قسمت‌های مشترک آپارتمان است. بر این اساس قسمت‌های مشترک ساختمان، راهروها، پلکان ها، فضاهای داخل پارکینگ یا پارکینگ‌های اضافه‌ای که مالکی آن را فروخته و از محل رفته باشد، باغچه، حیات وپشت بام را در بر می‌گیرد.
در خصوص رفت و آمد همه ساکنین ساختمان، باید گفت که تمامی افراد حق این را دارند که از ورودی پارکینگ استفاده کنند حتی آنان که پارکینگ ندارند. زیرا مالکیت پارکینگ فقط در سند برای شخص تعیین شده است اما فضای اطراف آن جزو مشاعات محسوب می شود.
سوالی که ممکن است در اینجا پیش آید این است که، اگر شخصی بدون اجازه پارک کند، خلاف قانون است؟
در پاسخ به این سوال ، اگر واحدی برای مدتی خالی از سکنه باشد و بقیه افراد از پارکینگ استفاده کنند، اگر بدون اجازه صاحب پارکینگ باشد، پس از آن که مالک در واحد سکونت کرد، می تواند اجاره مدت استفاده از پارکینگ اش را از شخص استفاده کنند طلب کند. اگر شخص بدون اجازه از مالک از پارکینگ وی استفاده کند به نوعی خلاف قانون انجام داده است و با اقامه دعوا از سوی مالک، باید اجاره مدت مصرف را که مقدارش توسط کارشناس دادگستری تعیین می شود، به مالک پرداخت شود.
در ادامه قصد داریم روش تقسیم واحد برای قرارداد مشارکت در ساخت توضیح دهیم. در قرارداد مشارکت در ساخت دو نوع تقسیم نامه وجود دارد.
1. تقسیم نامه عادی که قبل از پروژه تنظیم می شود
2. تقسیم نامه محضری که پس از ساخت پروژه و در زمان تهیه اسناد تنظیم می شود
معمولا طرفین جهت معین نمودن سهم خود از ساختمان، تقسیم نامه عادی تهیه می کنند. توجه داشته باشید که امضای تقسیم نامه عادی باعث خواهد شد که سهم مشاع طرفین در یک ساختمان تبدیل به واحدهای مفروض شود. بر این اساس فروش سهم هر شخص بدون اجازه طرف مقابل بلامانع است
در تقسیم واحدها مهم ترین چالش مرغوبیت متفاوت واحدهاست. هر یک از طرفین قصد دارد واحدهای بهتر را بگیرد. نکته اینکه هیچ فرمول کاملا دقیقی برای تقسیم واحدها وجود ندارد و طرفین باید با مذاکره باهم به اتفاق نظر برسند. در یک معامله همیشه باید امتیازاتی را واگذار نمود و در قبال آن امتیازات دیگری اخذ کرد.
معمولا در زمان تنظیم قرارداد نقشه‌ای وجود ندارد تا تعداد پارکینگ و انباری در آن مشخص باشد. این کار باید بعد از اخذ جواز صورت گیرد. اما می توان مشخص نمود که مثلا انتخاب پارکینگ و انباری‌ها به چه صورتی باشد مثلا اولین پارکینگ را مالک انتخاب کند و بعد سازنده تا آخرین سهم طرفین یا برعکس
این موضوعات کاملا توافقی می‌باشد. همینطور راجع به انباری¬ها این کار امکانپذیر است.
نکته این است که پس از تهیه نقشه حتما طی صورتجلسه‌ای این تقسیمات بصورت شفاف متمم قرارداد گردد.
