قرارداد نویس | قرارداد ساخت متر مربعی زیر بنا

قرارداد ساخت متر مربعی زیر بنا

امروزه بسیاری از کشورهای جهان با معضل تامین مسکن مواجه هستند؛ چرا که مسکن یکی از نیازهای اساسی بشر در طول زندگی می باشد.

در حال حاضر ساخت ارزان ترین خانه با ساده ترین مصالح، از توان خرید حداقل یک سوم از افراد  خانوارهای شهری نیز خارج است.
مسکن نوعی پس انداز محسوب می شود، که هر چقدر برای ساخت آن از مواد و مصالح با کیفیت تری استفاده کنید، این کالا با کیفیت بهتری ساخته می شود. این هزینه به عوامل زیادی اعم از قیمت زمین، جواز ساخت و قیمت مصالح مثل تیرآهن بستگی دارد.

زیربنا

اصطلاح زیربنا در قوانین شهرسازی و ساخت اسکلت فلزی به معنی مساحت کلی هر طبقه ساختمان است؛ اما در هنگام محاسبه مساحتT سطح طبقات روی زمین و زیرزمین را با هم جمع می کنند. به طور کلی در قوانین ثبتی و شهرداری زیربنا ساختمان با مساحت کل بنا متفاوت است. در موضوع زیربنا با مباحثی چون زیر بنای مفید و غیرمفید روبروییم، که در ادامه به آن اشاره می کنیم.

زیربنای مفید و غیرمفید

به سطح کل ساخته شده بر روی زمین به جز قسمت پله و آسانسور و مشاعات، زیربنای مفید گفته می شود. همچنین زیربنای غیر مفید به سطح کل زیربنا به غیر از فضای مفید گفته می شود.
در این صورت طبق قانون آن چه که در سند ذکر شده، بنای مفید و اصلی ساختمان است، که هیچ کس حق تصرف در آن را ندارد. زیربنا غیرمفید که بعضا در سند ملک منتقل می شود، نظیر انباری و پارکینگ است.
حال در اینجا ممکن سوال پیش آید که آیا حیاط و تراس آپارتمان نیز جز زیربنا است یا خیر؟
در پاسخ به این سوال شهرداری برای تشویق مردم برای احداث بالکن و تراس، احداث تراس های مسقف با عمق سه متر را جز زیربنا و تراکم طبقه محسوب می کند، اما اگر عمق بیشتر از 3 متر باشد، کل مساحت آن به عنوان بخشی از زیربنا محسوب خواهد شد.
در کل راهروها، پله و پاگردها که خارج از قسمت درونی آپارتمان است، به علاوه ورودی پشت بام، پله های فرار، حیاط و حیاط خلوت، روف گاردن و... که استفاده عمومی دارد جز زیر بنا محسوب می شود؛ ولی زیربنای مفید نیست. همچنین محل عبور کانال کولر، ایوان و تراس، انباری عمومی، اتاق سرایداری، چاه فاضلاب، سالن اجتماعات و... جز فضاهای مشاع می باشد و زیربنای مفید به حساب نمی آید.

مشاعات آپارتمان

مشاعات ساختمان به این صورت محاسبه می شود، که هر قسمتی از آپارتمان که در سند قید نشده است، جز مشاعات تعریف می شود؛ یعنی شخص به طور مجزا نمی تواند درباره آن تصمیم بگیرد و همه ساکنین در آن سهیم هستند و مالکیت آن در اختیار او نیست. در کنار بحث مشاعات، بحث مفروزات هم در میان است. مفروزات به بخش هایی گفته می شود، که تحت تملک افراد است؛ یعنی شامل بخش های خصوصی ساختمان می شود. این بخش ها شامل فضاهای داخلی آپارتمان مانند اتاق خواب، آشپزخانه و بالکن است.

 محاسبه مساحت ساختمان

برای محاسبه مساحت ساختمان، آپارتمان هایی که اشکال هندسی مانند مربع یا مستطیل داشته باشند آسان است. اما برای محاسبه ساختمان هایی که شکل و فرم هندسی و مشخصی ندارند، باید ساختمان را به اشکال هندسی ساده تقسیم کنیم. از گچ برای پر کردن و جدا سازی فضاهای مختلف استفاده کنید. هر ضلع با حروف جداگانه نام گذاری کنید، تا اندازه گیری راحت تر شود. حال محاسبه آسان است، طبق فرمول زیر محاسبه می کنیم:
•    مساحت اشکال مربعی با ضلع a برابر است با a×a
•    مساحت اشکال مستطیلی با ضلع‌های a و b برابر است با a×b
•    مساحت اشکال مثلثی با ارتفاع a و قائده b برابر است با a×b÷2
•    مساحت ذوزنقه‌ای با ارتفاع a و قائده بزرگ b و قائده کوچک c برابر است با b+c×a÷2

 انواع قرارداد به لحاظ اجرایی

1.    پیمان براساس فهارس بها سازمان مدیریت و برنامه ریزی کشور
2.    پیمان براساس متر مربع زیربنا
3.    پیمان به صورت قیمت مقطوع LUMP SUM
4.    پیمان طراحی و ساخت: کارفرما فقط تامین مالی پروزه را برعهده دارد و پیمانکار وظیفه تهیه تدارک تهیه، طراحی مصالح و تجهیزات را برعهده دارند
5.    پیمان براساس قراردادهای پیمان مدیریت: در این قرارداد هزینه های اجرایی توسط کارفرما پرداخت می شود و پیمانکار درصدی از کل هزینه را در قرارداد به صورت توافقات معین به عنوان حق الزحمه دریافت می نماید
6.    قراردادهای BOT: سرمایه گذار با نظارت کارفرما اقدام به ساخت پروژه می کند، سپس بعد از بهره برداری، پروژه را برعهده می گیرد و در انتهای بهره برداری پروژه را به کارفرما واگذار می کند.
7.    قرارداد BOOT: امتیاز اجرا و بهره برداری از صاحب اصلی به سرمایه گذار، واگذار می شود. تفاوت این قرارداد با BOT مالکیت طرح در زمان با سرمایه گذار می باشد.
8.    قراردادهای BOO: پس از طراحی و ساخت پروژه، بهره برداری و مالکیت پروژه را برعهده می گیرد.
9.    قراردادهای BLT: سرمایه گذار پس از طراحی و ساخت، پروژه را به دولت یا کارفرما اجاره می دهد.

محاسبه هزینه ساخت ساختمان

•    برآورد قیمت زمین

معمولا قیمت زمین در مناطق شمال شهر، نسبت به متراژ آن نیاز به هزینه بیشتری دارد. موقعیت مکانی در خرید اهمیت زیادی دارد. هزینه زمین به موقعیت مکانی سایت، تجهیزات قابل دسترس، منطقه بندی مربوط است.

•    جواز ساخت

برای ساخت و ساز ساختمان، یکی از پرهزینه ترین مراحل دریافت مجوز ساخت می باشد. بهتر است جواز ساخت در فصول سرد گرفته شود و استارت ساخت از فصول گرم باشد. برای گرفتن جواز مدارکی اعم از سند مالکیت، کارت شناسایی مالک و فیش تسویه حسال عوارض شهرداری، ضروری می باشد.

•    هزینه اسکلت ساختمان

هزینه اسکلت بندی فلزی بیشتر از بتنی است. مصالح مصرفی ساخت سازه شامل خشت وگل، بلوک سیمانی و آجری یا تیرچه بلوک آجری با تیرآهن، آجری با تیرچه بلوک، تمام آجری، اسکلت فلزی و بتن آرمه می باشد.
ساختمان سازی در سال های اخیر با اختلاف زیاد به شیوه آجر با تیرآهن است. همچنین شیوه اسکلت فلزی و اسکلت بتنی روند رو به رشد و سریعی دارد و بیانگر بالا رفتن سهم ساختمان های مهندسی و مقاوم است.

•    متریال

میزان مواد مصرفی در یک ساختمان با زیربنای مفید و غیر مفید محاسبه می شود. به دلیل نوسانات قیمت پروفیل و آهن و... نسبت به نوسانات و تغییرات قیمت روزانه متغیر است.

•    قیمت آهن آلات مصرفی
•    هزینه نمای ساختمان
•    هزینه نمای داخلی
•    هزینه های جانبی

به طور کلی چنین قراردادی به دلیل وجود جزئیات زیاد نیاز به بندها و شرایطی دارد که همکاری آینده طرفین را کم مشکل ترسیم کند. ما در این قرارداد با رعایت تمامی نکات لازم سعی داشتیم چنین مسئله ای را تضمین کنیم.