بازسازی ساختمان به فرآیندی گفته می شود که نمای داخلی و بیرونی ساختمان و همچنین نقشه ساختمان را بنابر دلایلی چون افزایش استحکام و مقاومت ساختمان، کنترل مصرف انرژی، دلایل زیبا شناختی و... تغییر دهیم. به نوعی بازسازی ساختمان هم گذشته را پاس می دارد، هم آینده را در نظر می گیرد.
بازسازی به معنی اقدامات فنی برای مستحکم کردن و دوام بخشیدن به یک سازه است؛ ولی نوسازی به معنی نو کردن ساختار های قدیمی ساختمان است.
نوسازی زمانی انجام می شود که شما نمای کلی خانه را دوست دارید ولی قصد دارید کمی آن را مدرن سازی کنید. می توان گفت نوسازی گزینه بهتر و مقرون به صرفه تری نسبت به بازسازی است.
برای تخریب یا بازسازی یک ساختمان ابتدا بهتر است با یک کارشناس ناظر متخصص مشورت کرد؛ زیرا ممکن است اقدامات و تغییراتی غیر اصولی و برخلاف استانداردها در ساختمان صورت پذیرد که در آینده خطراتی به همراه داشته باشد. پیش بینی رعایت تمامی نکات ایمنی و علمی در بازسازی از ضروریات است.
قوانین بازسازی ساختمان ها، دست مالکین را تا حدودی برای بازسازی خانه بدون داشتن مجوز شهرداری بازمی گذارد ولی اگر بخواهد تغییراتی بیشتر از آن چه قانون به او اجازه داده اعمال کند، باید مجوزهای لازم را از شهرداری کسب نماید. اگر قوانین بازسازی توسط مالکین رعایت نشود، مجبور به پرداخت جریمه می شوند.
سبک آرکنولوژیک یا علمی: در این شیوه برای مقاوم سازی ساختمان، اقداماتی مانند سفت کاری قسمت های سنگی ترک خورده، وصل المان های جدا شده، حفاری ساختمان و... انجام می شود.
سبک آرتیستیک یا هنری: این سبک بیشتر در بازسازی بناهای دوران رنسانس استفاده می شود. این شیوه بیشتر از نوع سلیقه و ذوق هنری فرد مرمت کننده الهام گرفته می شود.
سبک بازسازی حفاظتی: در این شیوه، حفظ شکل ظاهر ساختمان تا جایی که ممکن است، هدف است.
سبک بازسازی سبکی: در این شیوه ساختمان به طور کل از بین رفته و فقط بخشی از عناصر آن باقی مانده است
سبک پاک سازی سبکی: در این شیوه بخش های اضافی ساختمان که باعث ناهماهنگی و فرسودگی در ساختمان می شود، حذف می کنند.
سبک تکمیلی: در این شیوه برای افزایش عمر استفاده از ساختمان، قسمت ها و عناصری که فرسود شده را تخریب و دوباره بازسازی می کنند.
سبک استحکامی: این شیوه فقط برای مستحکم سازی ساختمان استفاده می شود.
سبک جامع: در این شیوه علاوه بر مستحکم سازی ساختمان، احیای ساختمان نیز حائز اهمیت است.
قرارداد بازسازی ساختمان بدون مصالح یکی از کم دردسرترین نوع از قراردادها محسوب می شود. در این نوع قرارداد کارفرما خود بیشتر مسئولیت را از جمله خرید مصالح و استخدام نیرو و ... بر عهده دارد.
کارفرما طی توافقاتی که با پیمانکار کرده وظیفه دارد در مقابل انجام تعهدات از جانب پیمانکار مبلغ توافقی را به او پرداخت کند. این قرارداد مناسب کارفرمایانی است که در نظر دارند از هزینه اضافی کاسته شود.
هزینه های بازسازی ساختمان
• دستمزد نیروی کار
این دستمزد توافقی که بین پیمانکار و کارفرما انجام شده است و طی چند مرحله باید به پیمانکار پرداخت می شود.
• هزینه مصالح و مواد اولیه
کارفرما به طور حدودی و نسبی مبلغی را برای پروژه پیش بینی می کند و آن را در اختیار پیمانکار قرار می دهد. پیمانکار از قیمت مصالح و ابزار اطلاع پیدا می کند و پس از تائید کارفرما، مصالح مورد نیاز را تهیه می کند.
در قرارداد پیمانکاری بدون مصالح، کارفرما درگیر مسائل اجرایی نمی شود. او فقط در مورد انتخاب مصالح و پرداخت هزینه ها اظهار نظر می کند و درمورد نیروهای اجرایی فقط نظارت کلی دارد.
خرید مصالح و هماهنگی های خرید با کارفرما است و چون نیازی نیست که جزئیات دقیق لوازم از اول مشخص شود، کارفرما می تواند، خود خریدها را انجام دهد.
در مواردی که دقیقا مشخص نباشد که چه حجمی از بازسازی یا تغییر دکوراسیون و چه روش هایی مدنظر است و در انجام پروژه مدام تغییرات اعمال شود و دستمزد کارگران مرتبا درحال تغییر باشد، استفاده از قرارداد بدون مصالح اشتباه است. این مشکلات باعث می شود که مدام میان کارفرما و پیمانکار بر سر تغییرات اختلاف ایجاد شود.
یکی دیگر از مشکلات در چنین قراردادی این است که همسایه ها، ماموران شهرداری و... برای پروژه مشکل ایجاد کنند و باعث شوند تا مدتی پروژه معلق شود؛ در این شرایط نیروها دستمزد خود را از پیمانکار طلب می کنند. اگر در این جا پیمانکار و کارفرما با هم توافقی نکرده باشند، که کارفرما دستمزدهای پرداخت شده را در نهایت به پیما نکار پرداخت کند، قرارداد دچار مشکل می شود.
در این قرارداد برخلاف قرارداد بازسازی ساختمان با مصالح، کارفرما خود را درگیر پروژه می کند و بیشتر در جریان روند مراحل پروژه قرار می گیرد.
زمانی که در پروژه میزان بازسازی یا تغییر دکوراسیون مشخص نباشد یا اجرای تغییر دکوراسیون داخلی باشد؛ به طوری که جزئیات دقیق هر بخش مشخص نباشد و نتوان دستمزد مشخصی برای نیروهای اجرایی درنظر گرفت، استفاده از این نوع قرارداد مشکل ساز می شود.
1. مبلغ قرارداد، که مبلغی است که به طور ثابت در قرارداد ذکر شده است و طی چند مرحله به پیمانکار پرداخت می شود. در این روش پیمانکار خود وظیفه دارد که به نیروهای کار زیر دست خود پرداخت حقوق داشته باشد
2. تنخواه گردان، مبلغی به عنوان امانت نزد پیمانکار قرار می گیرد که خرید مصالح و لوازم و اجناس از تنخواه گردان پرداخت می شود. پیمانکار در این جا وظیفه دارد خرید ها را همراه فاکتور و مانده حساب به کارفرما ارجاع دهد.
• پرداخت به موقع مبلغ قرارداد و دستمزدها (نحوه پرداخت، در ابتدای قرارداد توسط طرفین توافق می شود.)
• کنترل و تایید تجهیزات، قیمت و نوع مصالح
• شارژ حساب تنخواه گردان (این مبلغ به امانت نزد پیمانکار است تا در مواقع نیاز از ان استفاده کند.)
تعهدات پیمانکار نسبت به قرارداد
• استفاده از نیروهای با تجربه و کار بلد
• نظارت و مدیریت بر روی خرید مصالح و تجهیزات ضمن تایید نهایی کارفرما
• ارائه گزارش روزانه به کارفرما
ما در قرارداد تنظیم شده خود، سعی کردیم به تمامی نکات حقوقی لازم برای داشتن یک قرارداد که از دردسرهای احتمالی جلوگیری کند، پایبند باشیم.
